Qual a diferença entre Contrato de Locação Temporário e Hospedagem? E qual o posicionamento do STJ sobre a locação de imóvel por plataformas virtuais?

Contrato de locação temporário e o contrato de hospedagem, embora possam parecer semelhantes à primeira vista, possuem características e finalidades distintas. A locação temporária é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e envolve a cessão do uso de um imóvel por um período determinado, seja ele curto ou longo, mediante pagamento. A locação é geralmente para fins residenciais ou comerciais e implica uma relação direta entre locador e locatário, com direitos e deveres bem definidos, como pagamento de aluguel, manutenção do imóvel, entre outros.

Por outro lado, o contrato de hospedagem, que rege a prestação de serviços em hotéis, pousadas e similares, é regulado pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/08). A hospedagem inclui não apenas a cessão de uso de um espaço, mas também uma série de serviços, como limpeza, fornecimento de roupas de cama, segurança, entre outros. Portanto, a relação entre o hóspede e o estabelecimento é mais complexa e está ligada à prestação de serviços além do mero uso do espaço.

Posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem enfrentado a questão da locação de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, no contexto de condomínios residenciais. O ponto central do debate é se a assembleia de condôminos tem o poder de proibir esse tipo de locação, argumentando que a prática pode alterar a natureza residencial do condomínio e trazer insegurança e desconforto aos demais moradores.

O STJ tem entendido que, embora a locação por temporada seja legalmente permitida, as convenções de condomínio, aprovadas em assembleia, podem estabelecer restrições razoáveis quanto ao uso dos imóveis, desde que tais restrições estejam claramente fundamentadas e não violem direitos individuais sem justa causa. Isso significa que a assembleia de condomínio pode sim, de acordo com o entendimento do STJ, impor restrições à locação por plataformas digitais, se tal decisão for amparada em convenção aprovada e ratificada pelos condôminos. Essa decisão busca equilibrar o direito de propriedade com a segurança e o bem-estar da coletividade condominial.

Cabe destacar que, o STJ está discutindo novamente os limites da convenção de condomínio por meio da REsp 2.121.055. De acordo com a Ministra Nancy Andrighi os precedentes do próprio STJ não foram entendidos de forma adequada pelo judiciário (em sentido amplo) trazendo grande instabilidade jurisprudencial.

Sobre esse tema recomendamos a leitura dos precedentes: REsp. 1.819.075/RS; REsp 1.884.483/RS; e REsp 2.121.055.

Bibliografia Indicada

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