Condomínio pode proibir Airbnb? Entenda o Tema 1.443 do STJ

A expansão das plataformas digitais de locação e hospedagem modificou significativamente a maneira como proprietários utilizam seus imóveis. Apartamentos que antes permaneciam vazios durante determinados períodos passaram a ser disponibilizados para estadias de poucos dias ou semanas, criando uma nova fonte de renda para proprietários e movimentando setores como turismo, comércio e serviços.

Ao mesmo tempo, essa realidade trouxe uma questão cada vez mais frequente para dentro dos condomínios: o proprietário pode utilizar livremente seu apartamento para locações de curta duração por plataformas como o Airbnb ou o condomínio pode impedir essa atividade?

A discussão ganhou ainda mais importância em 2026. Além de a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ter julgado um relevante recurso sobre contratos atípicos de curta estadia, o Tribunal decidiu submeter parte da controvérsia ao rito dos recursos repetitivos.

Nasceu, assim, o Tema Repetitivo 1.443 do STJ, que poderá estabelecer uma orientação nacional sobre os limites das locações de curta duração em condomínios residenciais.

Locação por temporada não nasceu com o Airbnb

Antes de analisar o entendimento do STJ, é importante esclarecer uma confusão bastante comum.

A locação por temporada não surgiu com as plataformas digitais. Ela é expressamente disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

O artigo 48 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário para práticas de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações decorrentes de determinado período. A duração máxima prevista para essa modalidade é de 90 dias.

Portanto, a utilização temporária de um imóvel para fins residenciais é uma realidade reconhecida pela legislação brasileira há décadas. O surgimento de plataformas digitais, entretanto, facilitou enormemente a oferta de imóveis por períodos cada vez menores e com elevada rotatividade de ocupantes.

É justamente aí que a discussão jurídica se torna mais complexa.

Airbnb é locação por temporada?

Não necessariamente. E essa distinção é fundamental para compreender a jurisprudência do STJ.

O simples fato de um imóvel ser anunciado no Airbnb ou em outra plataforma digital não determina, por si só, a natureza jurídica da contratação.

O próprio STJ reconheceu expressamente que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel é irrelevante para essa classificação. Uma verdadeira locação residencial, inclusive por temporada, pode ser contratada por plataforma digital sem deixar de ser locação residencial.

Por outro lado, determinadas operações apresentam características diferentes tanto da tradicional locação por temporada quanto da hospedagem hoteleira. Para essas situações, o STJ passou a utilizar a expressão “contratos atípicos de curta estadia”.

Essa diferença é essencial. A pergunta jurídica correta, portanto, não é simplesmente: “O apartamento está anunciado no Airbnb?”

É necessário verificar como aquele imóvel está sendo efetivamente utilizado.

O que são contratos atípicos de curta estadia?

No julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ analisou justamente essa modalidade. Segundo o Tribunal, os contratos atípicos de curta estadia possuem características próprias e não se confundem necessariamente com a locação residencial por temporada nem com a hospedagem hoteleira profissional.

No caso analisado, havia frequência e habitualidade na disponibilização do imóvel por pequena quantidade de diárias, com exploração econômica. O STJ considerou que, nessas circunstâncias, a utilização descaracterizava a destinação residencial da unidade.

E isso produziu uma consequência importante.

O julgamento do STJ de maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O Tribunal concluiu que a utilização do imóvel mediante contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizada pela reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar sua destinação residencial.

Nessas circunstâncias, a mudança da destinação depende de aprovação do condomínio. Após a alteração promovida pela Lei nº 14.405/2022 no artigo 1.351 do Código Civil, o quórum para alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária passou a ser de dois terços dos votos dos condôminos.

O STJ sintetizou o entendimento da seguinte forma: quando há contratos atípicos de curta estadia associados à reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, há descaracterização da destinação residencial, sendo necessária previsão condominial aprovada por dois terços dos condôminos. Mas existe uma ressalva importantíssima.

O STJ não disse que todo Airbnb é atividade não residencial

Esse cuidado é necessário para evitar uma interpretação exagerada do precedente. O próprio STJ esclareceu que a mera disponibilização do imóvel por plataforma digital não descaracteriza sua natureza residencial.

É perfeitamente possível, segundo o Tribunal, celebrar uma locação residencial — inclusive locação por temporada — utilizando uma plataforma digital.

Consequentemente, não é juridicamente adequado concluir: “Está no Airbnb, portanto não é residencial.” A natureza da relação depende das características concretas da contratação. É justamente nesse cenário que surge uma segunda e importantíssima discussão.

Tema 1.443: o STJ vai definir uma questão fundamental

Poucas semanas depois do julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção decidiu afetar outra controvérsia ao rito dos recursos especiais repetitivos. Em sessão eletrônica realizada entre 20 e 26 de maio de 2026, foram afetados os REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP, sob relatoria do ministro Raul Araújo.

Foi criado o Tema Repetitivo 1.443 do STJ. A questão submetida a julgamento é objetiva e extremamente relevante:

“Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.” 

Em outras palavras, o STJ pretende responder a uma pergunta que afeta milhares de proprietários: se a convenção diz apenas que o condomínio é residencial, isso já basta para impedir locações de curta duração, mesmo que não exista nenhuma cláusula dizendo expressamente que Airbnb ou locação de curta duração são proibidos? Essa é a questão central do Tema 1.443.

Por que o Tema 1.443 é tão importante?

Imagine uma convenção condominial elaborada há 20 ou 30 anos. Naturalmente, ela não menciona Airbnb, Booking ou qualquer outra plataforma que sequer existia naquela época. A convenção estabelece apenas: “As unidades destinam-se exclusivamente ao uso residencial.” Anos depois, um proprietário começa a disponibilizar seu apartamento para locações de curta duração.

Surge então o conflito. O condomínio pode afirmar que essa utilização viola automaticamente a destinação residencial? Ou seria necessária uma proibição expressa na convenção? É exatamente essa divergência que o STJ pretende uniformizar.

Por se tratar de recurso repetitivo, a tese que vier a ser estabelecida terá especial relevância para a aplicação uniforme do direito pelos demais tribunais.

Processos sobre a questão foram suspensos

A afetação também produziu uma consequência processual importante. O STJ determinou a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem de questão jurídica idêntica à submetida ao Tema 1.443.

Isso demonstra a dimensão da controvérsia. Não se trata simplesmente de mais um processo envolvendo um condomínio e um proprietário. O Tribunal pretende estabelecer uma orientação jurídica uniforme sobre a matéria.

Na consulta oficial do STJ, o Tema 1.443 permanece com situação “Afetado”, sem julgamento de mérito registrado. Portanto, é importante acompanhar o julgamento antes de apresentar qualquer conclusão definitiva sobre essa questão específica.

O direito de propriedade é absoluto?

Não. O proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor de seu imóvel, mas, dentro de um condomínio edilício, esse direito convive com limitações decorrentes da própria vida em coletividade.

O Código Civil determina que o condômino dê à sua unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

Por isso, o debate não pode ser reduzido a dois extremos. De um lado, não é correto afirmar que o proprietário pode fazer absolutamente tudo que desejar dentro de sua unidade. De outro, também é necessário avaliar juridicamente as limitações impostas pelo condomínio e a forma pela qual foram estabelecidas.

O desafio está justamente em encontrar equilíbrio entre direito de propriedade, autonomia condominial, segurança e convivência coletiva.

O condomínio pode estabelecer regras para hóspedes?

Mesmo quando a locação é juridicamente possível, isso não significa que hóspedes e proprietários estejam dispensados das regras condominiais. Questões como identificação dos ocupantes, controle de acesso, utilização das áreas comuns, silêncio e segurança podem ser objeto de regulamentação.

Também é razoável que o proprietário seja responsabilizado pelo cumprimento das normas condominiais relacionadas à utilização de sua unidade. Existe, portanto, uma diferença importante entre regulamentar a utilização do imóvel e proibir determinada forma de contratação.

Essa distinção precisa ser considerada em cada caso.

Quero comprar um imóvel para Airbnb. O que devo verificar?

Quem pretende adquirir um imóvel especificamente para exploração por temporada deve incorporar a análise condominial à própria due diligence imobiliária. Não basta analisar localização, preço, mobiliário, diária média e expectativa de ocupação.

Antes da aquisição, é recomendável verificar:

• matrícula e destinação do imóvel;

• convenção condominial;

• regimento interno;

• atas recentes das assembleias;

• regras sobre locação e períodos mínimos;

• eventuais deliberações envolvendo plataformas digitais;

• procedimentos de identificação de hóspedes;

• utilização das áreas comuns;

• existência de processos judiciais ou conflitos relacionados à atividade.

  
  

Essa investigação pode ter impacto direto na viabilidade econômica do investimento.

Um apartamento aparentemente excelente para locação por temporada pode deixar de ser um bom negócio se houver uma restrição condominial juridicamente válida que impeça justamente a atividade considerada na projeção financeira.

E quem já possui um imóvel anunciado em plataformas digitais?

Também é recomendável analisar a documentação. O fato de a atividade estar sendo realizada há algum tempo não significa necessariamente que não existam riscos futuros. O proprietário deve conhecer a convenção, acompanhar as assembleias e manter procedimentos adequados de identificação e orientação dos hóspedes.

Além disso, diante da afetação do Tema 1.443, é importante acompanhar a evolução da jurisprudência. A decisão que vier a ser proferida pelo STJ poderá ter reflexos relevantes sobre inúmeros condomínios brasileiros.

Regulamentar não significa necessariamente proibir

As locações de curta duração são resultado de transformações econômicas, tecnológicas e comportamentais. Elas podem gerar renda para proprietários, ampliar a oferta de acomodações, movimentar o turismo e beneficiar a economia local.

Ao mesmo tempo, a elevada rotatividade de pessoas pode produzir preocupações legítimas para moradores e administradores de condomínios, especialmente relacionadas à segurança e ao sossego.

Essas duas realidades precisam coexistir. Por isso, soluções equilibradas podem envolver procedimentos claros de identificação, responsabilização dos proprietários, regras para utilização das áreas comuns e mecanismos eficientes para combater abusos.

Regulamentar e organizar são conceitos diferentes de simplesmente inviabilizar.

Conclusão:

A pergunta “condomínio pode proibir Airbnb?” não comporta, atualmente, uma resposta genérica baseada apenas no nome da plataforma utilizada. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que contratos atípicos de curta estadia caracterizados pela reiterada exploração econômica ou profissionalização podem descaracterizar a destinação residencial, exigindo aprovação condominial pelo quórum aplicável. Ao mesmo tempo, o Tribunal deixou claro que a mera utilização de uma plataforma digital não transforma automaticamente uma verdadeira locação residencial em atividade não residencial.

E existe uma questão ainda pendente de definição. No Tema Repetitivo 1.443, o STJ decidirá se a simples cláusula de destinação residencial constante da convenção já é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais mesmo quando não existe proibição expressa.

Até que essa tese seja julgada, proprietários, investidores, síndicos e condomínios devem evitar conclusões simplistas. Mais do que perguntar se “Airbnb pode ou não pode”, é necessário examinar a natureza da contratação, a forma de exploração do imóvel, a convenção condominial, as deliberações do condomínio e as circunstâncias concretas de cada situação.

Em um mercado imobiliário cada vez mais conectado à tecnologia e às novas formas de hospedagem, informação e segurança jurídica tornam-se parte essencial da decisão de investir.

Esse texto reflete apenas minha opnião como jurista.