Sem Alarde! Airbnb nos condomínios: decisão do Superior Tribunal de Justiça NÃO é vinculante e debate ainda pode ser decidido pelo Supremo Tribunal Federal

O debate sobre a locação de imóveis por plataformas digitais como Airbnb voltou ao centro das discussões jurídicas brasileiras após a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça que reconheceu a necessidade de autorização condominial para determinadas locações de curta temporada.

Mas afinal: o tribunal apenas interpretou a lei ou acabou criando uma nova limitação ao direito de propriedade? E mais: quais serão os impactos econômicos dessa decisão para proprietários, investidores e para o próprio mercado imobiliário?

A discussão não é exclusiva do Brasil

O crescimento das plataformas de hospedagem transformou o mercado imobiliário em diversas partes do mundo. O que inicialmente parecia apenas uma alternativa moderna de locação rapidamente passou a afetar:

• o preço dos aluguéis;

• a disponibilidade de imóveis residenciais;

• a dinâmica dos bairros;

• e até a convivência nos condomínios.

  
  

Em cidades como Nova York, Barcelona, Paris e Amsterdã, o avanço das locações de curta temporada levou o poder público a impor severas restrições à atividade profissional exercida por meio de plataformas digitais. Em alguns casos, as cidades praticamente inviabilizaram o aluguel integral de imóveis por períodos curtos sem autorização específica. A justificativa? A proteção da moradia urbana e o combate à “hotelização” de áreas residenciais.

Mas surge uma pergunta importante: até que ponto o Estado — ou até mesmo os condomínios — podem limitar o uso econômico da propriedade privada?

O que decidiu o STJ?

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a exploração reiterada de locações de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, especialmente quando houver dinâmica semelhante à atividade hoteleira.

Segundo o entendimento da corte, em determinadas hipóteses, a utilização do imóvel para hospedagem rotativa exigiria autorização condominial qualificada.

Na prática, o STJ sinalizou que:

• a locação eventual não se confunde necessariamente com atividade empresarial;

• porém, a exploração profissional e contínua da atividade pode violar a destinação residencial do edifício.

  
  

Mas a decisão ainda não encerra o tema. Isso porque o julgamento: (a) não possui efeito vinculante; (b) ainda admite recursos; (c) e provavelmente chegará ao Supremo Tribunal Federal.

E é justamente aí que o debate tende a ganhar contornos constitucionais.

O STF poderá entender de forma diferente?

Muito provavelmente a discussão chegará ao STF envolvendo temas constitucionais relevantes, como:

• direito de propriedade;

• livre iniciativa;

• liberdade econômica;

• autonomia privada;

• e competência legislativa.

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A grande pergunta será: Um condomínio pode restringir uma modalidade de locação expressamente prevista em lei? Outra questão inevitável será definir se o Judiciário pode criar limitações não previstas pelo legislador.

O STJ estaria “legislando”?

Aqui está talvez o ponto mais polêmico de toda a discussão. A Lei do Inquilinato prevê expressamente a locação por temporada em seu artigo 48, permitindo contratos por prazo inferior a noventa dias.

O detalhe é que a lei:

• não diferencia locação profissional ou não profissional;

• não limita a frequência das locações;

• e tampouco proíbe a intermediação por plataformas digitais.

  
  

Diante disso, surge o questionamento: Se a lei autorizou a locação por temporada sem criar essas restrições, poderia o tribunal fazê-lo por meio de interpretação judicial?

Os críticos da decisão entendem que o STJ acabou criando uma categoria jurídica inexistente na legislação: a chamada “locação por temporada profissional”. Para essa corrente, o tribunal estaria ultrapassando os limites interpretativos e avançando sobre função típica do Poder Legislativo.

Por outro lado, os defensores da decisão sustentam que o STJ apenas protegeu a finalidade residencial dos condomínios diante de atividades econômicas incompatíveis com a convivência condominial tradicional. Mas onde termina a interpretação da lei e começa a criação judicial de regras?

O impacto econômico pode ser gigantesco

Nos últimos anos, a locação de curta temporada deixou de ser apenas uma renda complementar para se tornar um verdadeiro segmento econômico dentro do mercado imobiliário brasileiro. Milhares de proprietários passaram a adquirir imóveis especificamente para exploração em plataformas digitais, movimentando não apenas o setor imobiliário, mas toda uma cadeia econômica ligada à construção civil, decoração, automação residencial, turismo, gastronomia, transporte e prestação de serviços.

Hoje, muitos apartamentos já são comprados exclusivamente pensando no modelo de short stay. E aqui surge uma pergunta inevitável: o que acontece com quem investiu patrimônio, financiamentos e anos de planejamento financeiro em uma atividade que sempre foi considerada lícita?

Segundo estudo da Fundação Getulio Vargas encomendado pelo Airbnb, a atividade movimentou aproximadamente R$ 99,8 bilhões na economia brasileira apenas em 2024, sustentando mais de 627 mil empregos e adicionando cerca de R$ 55,8 bilhões ao PIB nacional. Além disso, o levantamento aponta que o setor gerou aproximadamente R$ 8 bilhões em tributos diretos em apenas um ano. (news.airbnb.com).

E os impactos econômicos não param na hospedagem. O estudo indica que, para cada R$ 10 gastos em estadias por plataformas digitais, outros R$ 52 circulam em setores indiretos da economia, especialmente em restaurantes, comércio, lazer, transporte e serviços locais. Ou seja, trata-se de uma atividade que ultrapassa os limites da propriedade privada e influencia diretamente a economia urbana.

Outro aspecto relevante envolve o perfil dos investidores. Em cidades turísticas e grandes centros urbanos, muitos proprietários financiaram imóveis, realizaram reformas de alto padrão, adquiriram mobiliário, investiram em enxovais, automação, fechaduras eletrônicas e estrutura operacional para atender hóspedes. Dependendo da localização e do padrão do imóvel, o investimento inicial para estruturar uma unidade voltada ao Airbnb pode facilmente ultrapassar centenas de milhares de reais.

Muitos pequenos investidores passaram anos organizando sua vida financeira com base justamente na rentabilidade proporcionada pela locação de curta temporada. A eventual restrição generalizada dessa atividade pode gerar impactos severos, como desvalorização de imóveis adquiridos para short stay, aumento da vacância, migração forçada para locação tradicional e queda brusca de rentabilidade, especialmente para quem ainda possui financiamentos ativos.

Além disso, a própria arrecadação tributária pode sofrer reflexos relevantes. Com a recente reforma tributária, inclusive, a tendência é que as locações de curta temporada passem a sofrer tributação cada vez mais próxima da aplicada ao setor hoteleiro. Há estimativas de que determinadas operações possam alcançar cargas tributárias próximas de 40% quando somados IBS, CBS e Imposto de Renda em algumas estruturas de exploração econômica. (tactus.com.br)

E isso gera uma reflexão importante: faz sentido o Estado ampliar progressivamente a tributação sobre a atividade, reconhecendo sua relevância econômica, enquanto parte do Judiciário sinaliza restrições ao próprio exercício desse modelo de negócio?

Por outro lado, os críticos da locação de curta temporada sustentam que o crescimento desenfreado desse mercado também produz efeitos negativos relevantes, como o aumento dos aluguéis residenciais, redução da oferta habitacional e transformação de bairros residenciais em áreas predominantemente turísticas.

O desafio, portanto, parece estar justamente em encontrar um ponto de equilíbrio entre liberdade econômica, direito de propriedade, arrecadação tributária, função social da moradia e preservação da finalidade residencial dos condomínios.

O direito de propriedade possui limites?

Um dos principais argumentos utilizados pelos defensores da restrição às locações por plataformas digitais está justamente relacionado aos limites do direito de propriedade dentro da vida em condomínio. Embora a Constituição Federal assegure o direito de propriedade, também estabelece que ele deve atender à sua função social, especialmente quando inserido em ambientes coletivos como os condomínios edilícios.

Nesse contexto, muitos moradores sustentam que a alta rotatividade de hóspedes acaba gerando impactos diretos na segurança, no sossego e na própria dinâmica residencial dos edifícios. Em diversos condomínios, a circulação constante de pessoas desconhecidas, o aumento do fluxo de entrada e saída e a utilização intensa das áreas comuns passaram a ser vistos como incompatíveis com a finalidade estritamente residencial prevista nas convenções condominiais.

É justamente nesse ponto que surge a principal linha argumentativa adotada pelo Superior Tribunal de Justiça: a ideia de que o exercício do direito de propriedade não seria absoluto e deveria conviver harmonicamente com os interesses coletivos da comunidade condominial.

Mas até onde vai esse limite?

O proprietário pode ser impedido de explorar economicamente seu imóvel mesmo diante da inexistência de vedação legal expressa? Ou o condomínio estaria extrapolando seus poderes ao restringir uma modalidade de locação autorizada pela própria Lei do Inquilinato?

A discussão ganha contornos ainda mais delicados quando se observa que muitos condomínios não possuem proibição expressa em suas convenções e passaram a restringir a atividade apenas após o crescimento das plataformas digitais. Isso levanta outro questionamento relevante: seria possível limitar o uso da propriedade privada apenas por interpretação ampliativa da finalidade residencial?

Ao mesmo tempo, também é verdade que o direito condominial sempre reconheceu certa limitação ao uso individual da unidade autônoma em favor da coletividade. Afinal, viver em condomínio pressupõe justamente a coexistência entre direitos individuais e interesses comuns.

O grande desafio do Judiciário será encontrar o ponto de equilíbrio entre esses dois valores sem transformar o condomínio em um ambiente de restrições ilimitadas ao exercício do direito de propriedade.

O debate está apenas começando

Apesar da enorme repercussão da recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, o tema ainda está longe de ser encerrado. A decisão não possui efeito vinculante erga omnes e ainda poderá ser objeto de novos recursos e rediscussões judiciais.

Além disso, diante da relevância constitucional da matéria, é bastante provável que o debate alcance o Supremo Tribunal Federal, especialmente em razão das discussões envolvendo direito de propriedade, livre iniciativa, liberdade econômica, autonomia privada e competência legislativa.

A tendência é que os próximos anos sejam marcados por intensa judicialização sobre o tema.

Tribunais estaduais ainda devem continuar apresentando decisões divergentes, principalmente porque cada caso possui peculiaridades relacionadas à convenção condominial, à forma de utilização do imóvel e à intensidade da atividade exercida pelo proprietário.

Enquanto isso, investidores, anfitriões, administradoras e condomínios permanecem diante de um cenário de insegurança jurídica. Muitos proprietários ainda não sabem exatamente quais limites poderão ser impostos à utilização econômica de seus imóveis e até que ponto futuras restrições poderão impactar investimentos já consolidados.

Por outro lado, moradores e condomínios também buscam proteção diante da transformação cada vez mais intensa de edifícios residenciais em ambientes de hospedagem rotativa.

No fundo, o debate ultrapassa a simples discussão sobre Airbnb. A verdadeira questão talvez seja outra: como o Direito deve lidar com as novas formas de exploração econômica surgidas a partir das plataformas digitais?

O Judiciário deve adaptar a interpretação das normas existentes às novas realidades tecnológicas ou caberia exclusivamente ao Poder Legislativo criar regras específicas para esse novo mercado?

A resposta para essas perguntas provavelmente definirá não apenas o futuro das locações de curta temporada no Brasil, mas também os limites entre inovação econômica, autonomia privada e intervenção estatal nas novas dinâmicas do mercado imobiliário.

Esse texto representa apenas a minha opinião como jurista!