Retrospectiva Jurídica da Incorporação Imobiliária: Os Avanços de 2025 e os Desafios que se Projetam para 2026

No ano de 2025, o debate jurídico sobre incorporação imobiliária (Lei número quatro mil quinhentos e noventa e um, de mil novecentos e sessenta e quatro) ganhou força em três frentes que, na prática, ditam o “humor” regulatório do setor: (i) modernização registral e extrajudicial, (ii) consolidação e tensão jurisprudencial em contratos na planta, e (iii) movimentação legislativa com potencial de alterar rotinas de memorial, penalidades e governança contratual. Planalto+1

1: Modernização Registral e Extrajudicial que Impacta Diretamente o Ciclo da Incorporação

Do ponto de vista institucional, dois provimentos do Conselho Nacional de Justiça, ambos de 2025, são relevantes para quem estrutura empreendimento, organiza dossiê registral e administra risco de litigiosidade:

(i) Provimento número 195/2025: estabeleceu diretrizes para modernização do registro de imóveis com ênfase em geotecnologia, padronização e maior confiabilidade da base imobiliária, com o objetivo declarado de reduzir problemas como sobreposição de áreas e fragmentação de informações — tema que, embora pareça “rural”, tem efeito prático em incorporações urbanas na etapa de aquisição, retificação, consolidação de área e diligência registral. CNJ+1

(ii) Provimento número 197/2025: regulamenta a conta notarial (modelo de escrow extrajudicial - Escritura Escrow Account e os Tabelionatos) para recebimento, depósito e administração de valores vinculados a condições objetivamente verificáveis. Isso conversa com incorporações porque tende a ampliar soluções de mitigação de risco de pagamento/entrega, especialmente em operações com marcos condicionantes (liberação de gravame, averbações, implemento de condições suspensivas, “gatilhos” contratuais etc.). Atos CNJ

Além disso, o próprio Conselho Nacional de Justiça também enfrentou discussões sobre a natureza e autonomia de atos registrais ligados ao ciclo da incorporação, reforçando a distinção conceitual entre registro da incorporação e instituição condominial (o que repercute em estratégia de cronograma registral e, frequentemente, em discussões de custas e sequenciamento de atos). Arisp

2: Jurisprudência de 2025 e a Reconfiguração do “risco distrato” (com reflexos em caixa e modelagem):

No contencioso, o grande assunto do ano foi a guinada interpretativa em distratos envolvendo imóveis na planta, com a leitura mais forte do Código de Defesa do Consumidor em detrimento de parâmetros contratuais e, em parte, da disciplina da lei do distrato, culminando em decisões que passaram a ser divulgadas como fixação de retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) e devolução imediata em determinados cenários. Falamos desse tema no texto de título "Atraso de Obra na Incorporação imobiliária e seus Efeitos no Pacote de Indenizações" (Atraso de Obra na Incorporação Imobiliária e seus Efeitos no Pacote de Indenizações)

Na imprensa econômica, o caso foi associado ao Recurso Especial número 2.648.000/SP (dois milhões cento e seis mil quinhentos e quarenta e oito), julgado no segundo semestre deste ano, e o tema repercutiu como potencial fonte de insegurança jurídica e reprecificação de risco no mercado (isto é: custo de capital, política de retenção, estrutura de recebíveis e cláusulas de resolução), conforme demonstrou a matéria publicada pelo Infomoney (InfoMoney+2Elias Matias Advogados+2).

O ponto central, para o incorporador e para o advogado que assessora a estrutura, é que o debate deixou de ser apenas “quanto reter” e passou a ser “quando devolver” e “em que medida o regime legal especial (inclusive em empreendimentos com patrimônio de afetação) resiste ao controle de abusividade no consumo”. Esse contorno tende a permanecer como pauta forte em dois mil e vinte e seis.

3: Projetos de Lei que podem mexer na Engrenagem da Lei de Incorporações

Em dois mil e vinte e cinco, alguns projetos começaram a aparecer (ou ganhar tração) com foco direto na Lei número quatro mil quinhentos e noventa e um, de mil novecentos e sessenta e quatro, e na forma como se contratam incorporações:

(i) Projeto de Lei número 1.435/2025: propõe alterar o parágrafo primeiro do artigo trigésimo segundo para disciplinar a forma do requerimento do registro do memorial de incorporação, com menção a requerimento firmado pelo incorporador, representado por advogado, e arquivamento no cartório após qualificação. Se avançar, pode alterar “rotina de balcão” e padronizar formalidades de apresentação do memorial. IRIB

(ii) Projeto de Lei número 6.045/2025: propõe alterar a lei das incorporações, e a Lei 6.766/79 ("Lei de parcelamento do Solo Urbano"), para tratar de reciprocidade de cláusulas penais em contratos de translação imobiliária submetidos a incorporação e parcelamento do solo. O tema é sensível porque incide diretamente sobre matriz de risco, equilíbrio contratual e contencioso de inadimplemento. Portal da Câmara dos Deputados

(iii) Projeto de Lei número 3.084/2021 (ainda em tramitação): pretende tornar obrigatória a constituição do patrimônio de afetação em incorporação imobiliária. Mesmo não sendo deste ano, é pauta que, se destravar, muda profundamente a arquitetura de risco, garantias, repasse e governança do empreendimento. Portal da Câmara dos Deputados

(iv) Projeto de Lei número 4./2025 (reforma do Código Civil): apesar de não ser uma alteração “cirúrgica” da lei de incorporações, a proposta vem sendo debatida com possíveis impactos no regime de condomínios e, por arrasto, em fases pós-entrega que afetam incorporadores (convenção, governança, conflitos, execução de obrigações e responsabilizações). Migalhas

O que esperar para 2026: tendências jurídicas prováveis (e o que vale preparar desde já)

Para dois mil e vinte e seis, o cenário mais plausível é a continuidade — e não o encerramento — dessas frentes:

1. Mais densidade regulatória extrajudicial e registral, com digitalização, padronização e uso crescente de instrumentos de segurança negocial (conta notarial) em operações imobiliárias complexas, o que tende a elevar o padrão de “compliance documental” em incorporações. Atos CNJ+1

   
   

2. Consolidação (ou revisão) do entendimento sobre distratos: o tema deve seguir quente, seja por novos julgados, seja por eventual tentativa de harmonização com o regime especial de empreendimentos afetados. O efeito prático é aumentar a importância de cláusulas de resolução bem calibradas, trilhas de atendimento ao consumidor e governança de distratos para reduzir passivo. InfoMoney+1

   
   

3. Tramitação legislativa com foco em forma e equilíbrio contratual, especialmente se caminharem o Projeto de Lei número mil quatrocentos e trinta e cinco, de dois mil e vinte e cinco, e o Projeto de Lei número seis mil e quarenta e cinco, de dois mil e vinte e cinco — ambos com potencial de mexer no contencioso típico da incorporação (memorial, penalidades, assimetrias). IRIB+1

   
   

Diante desse cenário, o ano de 2026 não se anuncia como um período de estabilização normativa, mas de intensificação do debate jurídico em torno da incorporação imobiliária, especialmente no que diz respeito ao equilíbrio contratual, à alocação de riscos e ao papel do direito do consumidor em um regime legal concebido para funcionar como microssistema especial.

A consolidação, ou eventual revisão, da jurisprudência sobre distratos, aliada à tramitação de projetos legislativos que interferem diretamente na forma do registro da incorporação e na reciprocidade das cláusulas penais, impõe ao intérprete uma reflexão crítica: - até que ponto a incorporação imobiliária continuará sendo tratada como atividade econômica estruturada, sujeita a planejamento jurídico e financeiro de longo prazo, ou passará a ser progressivamente assimilada como simples relação de consumo, com soluções casuísticas e imprevisíveis? A resposta dessa pergunto deixo para você leitor!

Esse texto reflete apenas a minha opinião sobre o tema!