Atraso de Obra na Incorporação Imobiliária e seus Efeitos no Pacote de Indenizações

O atraso na entrega do imóvel é uma das principais causas de litígios envolvendo contratos de incorporação imobiliária e revela, de forma recorrente, a tensão entre o risco do empreendimento e a legítima expectativa do adquirente. Superado o prazo contratualmente ajustado, já incluído o período de tolerância normalmente fixado em até 180 (cento e oitenta) dias, desde que expressamente previsto, configura-se inadimplemento contratual imputável à incorporadora, salvo hipóteses excepcionais de caso fortuito externo ou força maior, cuja caracterização tem sido interpretada de maneira restritiva pela jurisprudência:

Processo nº: 0054652-96.2014.8.15 .2001 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assuntos: [Compra e Venda] APELANTE: NOELLE BARBOSA GONDIM APELADO: VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACOES LTDA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO . ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS INOBSERVADO. ILEGALIDADE. DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. MULTA CONTRATUAL E DANOS MORA.

(TJ-PB - AC: 00546529620148152001, Relator.: Des. Marcos Cavalcanti de Albuquerque, 3ª Câmara Cível)"

A partir do reconhecimento do atraso injustificado, não se está diante de uma indenização isolada, mas de um verdadeiro pacote indenizatório, composto por múltiplas repercussões patrimoniais e, em situações específicas, extrapatrimoniais. A multa contratual por atraso, quando prevista apenas em favor da incorporadora, tem sido aplicada de forma inversa em benefício do adquirente, como mecanismo de reequilíbrio contratual. Mesmo nos contratos omissos, o Poder Judiciário admite o arbitramento de indenização equivalente, evitando o enriquecimento sem causa do incorporador inadimplente.

“Se a avença entabulada entre as partes prevê a incidência de multa moratória em caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, esta também deverá ser aplicada inversamente em reprimenda à mora (...) TJCE • 3000778-77.2024.8.06.0019 • Tribunal de Justiça do Ceará

Os lucros cessantes ocupam posição central nesse contexto. O entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o prejuízo é presumido, dispensando-se a prova de que o adquirente pretendia alugar o imóvel ou dele extrair rendimento econômico. A simples frustração da posse e do uso do bem é suficiente para justificar a indenização, que normalmente é calculada com base no valor locatício de mercado ou em percentual mensal incidente sobre o valor atualizado do contrato, sendo devida desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ . 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" . ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

Além disso, podem ser reconhecidos danos emergentes sempre que o comprador comprovar despesas diretamente relacionadas ao atraso, como pagamento de aluguel de outro imóvel, custos com guarda-móveis ou encargos adicionais decorrentes da necessidade de prorrogação de contratos de financiamento ou locação. Nesses casos, diferentemente dos lucros cessantes, a indenização depende de prova concreta do efetivo desembolso, conforme demonstrar a jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DEVIDA - DANOS EMERGENTES - PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O ATRASO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - VALOR - PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - MAJORAÇÃO DEVIDA SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. - A legitimidade da Construtora para o ressarcimento da taxa de evolução de obra decorre da relação contratual firmada em obrigação de fazer e da alegação de prejuízo decorrente do atraso no descumprimento da obrigação - Se resta evidenciado que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa da construtora, deve esta ser responsabilizada pelos danos ocasionados aos promissários-compradores, enquadrando-se, inclusive, na cláusula penal que impõe pagamento de multa em favor do adquirente - Não há qualquer óbice à cumulação da multa contratual com a condenação da construtora inadimplente ao pagamento de aluguéis mensais efetivamente pagos pelo consumidor (danos emergentes) durante o período relativo ao atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda - O atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora, frustrando as justas expectativas nela depositadas pelos adquirentes, gera dano moral indenizável - A indenização por danos morais deve ser majorada quando não tiver sido fixada em valor suficiente para atender o caráter pedagógico, punitivo e reparatório daquela.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50472840420238130024 1.0000 .24.141961-3/001, Relator.: Des.(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 26/06/2024, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/06/2024)

Embora o mero atraso não gere automaticamente dano moral, a jurisprudência admite sua configuração quando o inadimplemento se mostra excessivamente prolongado ou capaz de comprometer de forma relevante o projeto de vida do adquirente, impondo-lhe insegurança, angústia ou desequilíbrio financeiro significativo. Nessas hipóteses, o atraso extrapola o campo do simples aborrecimento e passa a atingir direitos da personalidade, legitimando a indenização extrapatrimonial.

Outro reflexo relevante do atraso de obra diz respeito à comissão de corretagem. Quando a mora da incorporadora conduz à resolução do contrato ou quando se verifica violação ao dever de informação, tem-se admitido a restituição dos valores pagos a esse título. A jurisprudência mais recente, inclusive, tem afastado a aplicação do prazo prescricional trienal nessas situações, reconhecendo a incidência do prazo decenal quando a pretensão está vinculada ao inadimplemento contratual principal.

Nos casos em que o atraso autoriza a resolução do contrato por culpa da incorporadora, o adquirente faz jus à devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, sem retenções, abrangendo parcelas do preço e, conforme o caso, a própria comissão de corretagem. Ainda que a Lei nº 13.786/2018 (“Lei dos Distratos”) tenha disciplinado de forma mais detalhada os efeitos do distrato, especialmente nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, permanece o controle judicial de cláusulas abusivas à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Em síntese, o atraso de obra projeta efeitos que vão muito além da simples postergação da entrega do imóvel, irradiando consequências jurídicas relevantes sobre o equilíbrio econômico do contrato e a proteção da confiança do adquirente. A orientação jurisprudencial é firme no sentido de que o risco do empreendimento deve ser suportado pela incorporadora, não podendo ser transferido ao consumidor, sob pena de esvaziamento da própria lógica que sustenta o regime jurídico da incorporação imobiliária.

Ao final, permanece um ponto que merece reflexão crítica: até que ponto o modelo atual de alocação dos riscos do atraso de obra tem sido suficiente para desestimular práticas reiteradas de inadimplemento no mercado imobiliário? A consolidação de entendimentos favoráveis ao adquirente representa um avanço relevante, mas também suscita debates sobre previsibilidade, impacto econômico e segurança jurídica para os empreendimentos.

Diante desse cenário, vale provocar a discussão: o equilíbrio alcançado hoje pela jurisprudência é adequado ou ainda há espaço para aperfeiçoamentos legislativos e contratuais? Sua opinião é fundamental para enriquecer esse debate.

O referido texto reflete apenas o meu entendimento como jurista!