Escritura Escrow Account e os Tabelionatos

Em operações de aquisição é bem comum as partes estabelecerem diretrizes para liberação dos recurso/fundos. Por exemplo, imagine a aquisição de um imóvel no qual o vendedor ainda não registrou a partilha ou não averbou a construção conforme determina a Lei de Registro Públicos (Lei n° 6.015/73).

Esses acordos, normalmente, são pactuados via instrumento particular de promessa de compra e venda, pois assim as partes reduzem o custo escritural, sendo esse despendido apenas após a conclusão de todas as pendências, ou seja, na celebração da escritura definitiva de compra e venda.

Embora a promessa de compra e venda tenha um caráter irrevogável e irretratável os recursos, em regra, são liberados pelo comprador e permaneceram com ele até o cumprimento de todas as diretrizes estabelecidas na promessa de compra e venda.

O que traz uma certa insegurança, uma vez que o comprador pode atingir, por exemplo, no decorrer da negociação o estado de insolvência ou até mesmo falecer. Entretanto, essa instabilidade parece ter sido sanada pelo legislador.

O Artigo 7-A da Lei nº 8.935/1994, introduzido pela Lei nº 14.138/2021, dispõe sobre a possibilidade dos notários e registradores exercerem atividades como agente fiduciário, administrador de fundos de investimento, entre outras funções de natureza privada, desde que respeitadas as normas de sua profissão e as regras do setor específico em que atuarão.

Ou seja, os recurso para aquisição de um determinado imóvel serão depositados em uma conta privada e apartada do financeiro do tabelionato, com uma cobrança mensal para sua gestão. A partir do cumprimento de cada etapa estipulada na escritura de aquisição, devidamente comprovada, os recursos serão liberados pelo tabelionato, até que se conclua o pagamento integral do preço. Assim garantindo uma maior segurança jurídicas as partes.

Implicações e Benefícios

A possibilidade de os notários exercerem funções como administradores de contas escrow, conforme o Artigo 7-A, traz várias vantagens:

1. Segurança Jurídica: A presença de um notário como administrador do escrow proporciona maior segurança jurídica para as partes envolvidas, uma vez que esses profissionais são obrigados a cumprir rigorosamente as normas legais e regulamentares.

   
   

2. Transparência: Notários são conhecidos por sua imparcialidade e compromisso com a transparência, o que aumenta a confiança das partes no processo.

   
   

3. Facilitação de Transações Complexas: Em transações que envolvem múltiplas etapas e grandes somas de dinheiro, o notário pode atuar como um intermediário confiável, gerenciando a liberação de fundos de acordo com o cumprimento de cada etapa do contrato.

   
   

Conclusão

A introdução do Artigo 7-A na Lei nº 8.935/1994 representa um avanço significativo na regulamentação dos serviços notariais no Brasil, permitindo que esses profissionais assumam papéis ainda mais importantes na administração de contas escrow e em outras funções fiduciárias.

Essa mudança contribui para a segurança e a eficiência das transações financeiras, beneficiando tanto os consumidores quanto o mercado como um todo. Todavia, o assunto ainda precisa de muita discussão acadêmica para o seu correto desenvolvimento.