Qual o Primeiro Passo para Usucapião Extrajudicial Rural ou Urbana?

Muitos clientes ainda acreditam que a usucapião, judicial ou extrajudicial, só pode ser utilizada quando se tratar de imóvel rural. Esse conceito, embora equivocado, não é absurdo uma vez que nosso país possui uma grande história como produtor rural, bem como desempenha até hoje um relevante papel na economia global na geração de commodities.

Todavia, devo alertá-los que essa “crença” não traduz a verdade, pois o procedimento de usucapião pode ser proposto para qualquer tipo de imóvel, conforme prevê a legislação vigente. O instituto pode ser aplicado na regularização de uma casa, de uma fazenda ou até mesmo na regularização de um bem móvel.

Ciente de que podemos utilizar esse procedimento em diversas situações fica a pergunta, mas quais são os requisitos? Em relação a esse ponto podemos destacar de início os seguintes pressupostos:

·         Posse: o requerente deve comprovar no procedimento de usucapião que está na posse do Imóvel, para tanto, juntará todos os documentos que alguma maneira demonstre sua posse sobre o imóvel. (Observação ao leitor: sugiro que o cliente não faça distinção de documentos envie ao seu advogado todos os documentos que de alguma maneira compre sua posse sobre o imóvel, aplicam-se aqui fotos, guias e comprovante de pagamento da conta de luz, água e gás, bem como carnê do IPTU, entre outros);

·         Posse mansa e pacífica: talvez esse seja o requisito mais importante deste procedimento. Caberá ao requerente comprovar que sua posse jamais foi reclamada por outra pessoa, ou seja, terá que declarar que para adquirir a posse daquele bem não ofendeu o direito de outra pessoa por meio de agressão ou ameaça e que não recebeu até a data de propositura manifestação que trate sobre a posse do bem. (Observação ao leitor: há no ordenamento brasileiro, vigente, a possibilidade de usucapir um imóvel mesmo que a posse tenha sido adquirida de má-fé, para tanto o requerente terá que demonstrar a posse superior a 15 (quinze) anos e o advogado deverá analisar todos os documentos e verificar a existência de um evento procedimento possessório. Por isso consulte sempre seu advogado);

·         Justo título: classifica-se como justo título todo e qualquer documento apto a comprovar a aquisição do imóvel, posso citar como exemplo: (i) documentos particulares de compra e venda; (ii) ata declaratória de posse; e (iii) recibos de pagamento do imóvel, entre outros. (Observação ao leitor: apresente ao seu advogado todo e qualquer documento que trata da aquisição. Não faça distinção entre os documentos deixe o advogado analisar; e

·         Função social: para comprar esse requisito o requerente deverá demonstrar que reside no imóvel ou o utiliza para outras funções, mesmo que indiretamente como ocorre na locação. Para isso, o requerente irá declarar como dá ao imóvel a devida função social, seja pelo cultivo da área ou por sua locação. (Observação ao leitor: o conceito de função social é subjetivo para muitos, por isso, consulte seu advogado).

Identificar esses pressupostos é o primeiro passo para promoção do procedimento extrajudicial ou para o processo judicial de usucapião. Cabe, ainda, destacar que independente da via escolhida a figura do advogado é indispensável.

Bibliografia Indicada

Para os jovens advogados que desejam saber um pouco mais do referido procedimento, bem como sobre direito imobiliário recomendo os seguintes livros:

(i)            Direito Imobiliário – Teoria e Prática do Autor Luiz Antonio Scavone Junior, link de compra: https://amzn.to/4cpFK4m . Essa obra perpassa por vários procedimentos e conceitos básicos do direito imobiliário. Na minha opinião uma obra fundamental para quem advogada na área.

(ii)           Lei de Registros Públicos Comentado, obra coordenada por Alberto Gentil de Almeida Pedroso, link de compra https://amzn.to/3TwBuHw . Essa obra comenta cada artigo da Lei de Registro Pública, portanto, fundamental para promoção de um procedimento de usucapião extrajudicial.

Contato

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