Construção vizinha pode gerar indenização por sombreamento de painéis solares?

A expansão da geração distribuída de energia elétrica tem criado situações que, até pouco tempo atrás, dificilmente integrariam as preocupações de proprietários, construtores e incorporadores. Uma delas é particularmente interessante: o que acontece quando uma nova construção provoca sombra sobre painéis solares já instalados no imóvel vizinho e reduz sua capacidade de geração de energia?

A questão envolve a interseção entre direito de propriedade, direito de vizinhança, responsabilidade civil, legislação urbanística e, cada vez mais, geração distribuída de energia.

O direito de construir encontra limites no direito de vizinhança

O proprietário possui, como regra, o direito de construir em seu imóvel. Esse direito, entretanto, não é absoluto. O próprio Código Civil estabelece, em seu art. 1.299, que o proprietário pode realizar em seu terreno as construções que lhe aprouver, ressalvados os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Por sua vez, o art. 1.277 assegura ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pela utilização da propriedade vizinha.

A jurisprudência já enfrentou conflitos relacionados à perda de iluminação e insolação causada por construções vizinhas, embora os precedentes analisados não tratem especificamente de painéis fotovoltaicos.

Em julgamento da Apelação Cível nº 70083894956, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul examinou situação em que uma construção irregular prejudicava o imóvel contíguo. A obra havia sido embargada pelo Município, havia desrespeito aos recuos obrigatórios e o Tribunal reconheceu que a controvérsia também encontrava fundamento no direito de vizinhança.

No caso, a privação da luz solar estava associada a consequências como umidade e mofo no imóvel atingido.

O TJRJ e a importância da prova técnica

Outro precedente relevante foi julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

Na Apelação Cível nº 0010559-79.2015.8.19.0068, discutiu-se construção que prejudicava a iluminação e a ventilação de cômodos do imóvel vizinho.

Um aspecto particularmente importante do julgamento foi a relevância atribuída à prova pericial.

Segundo o Tribunal, somente a prova técnica seria capaz de determinar adequadamente o grau de interferência da construção sobre a iluminação e ventilação do imóvel contíguo, não sendo suficiente, naquele caso, a simples análise de fotografias.

Realizada a perícia, constatou-se interferência significativa na iluminação e ventilação, sendo inclusive apontadas soluções de engenharia capazes de conciliar os interesses das propriedades envolvidas.

O precedente é interessante porque demonstra que, em conflitos dessa natureza, a discussão jurídica pode depender diretamente de uma avaliação técnica da intensidade da interferência causada pela construção.

E quando a sombra atinge painéis fotovoltaicos?

A aplicação desse raciocínio aos sistemas fotovoltaicos traz uma questão nova.

Imagine um imóvel no qual foram regularmente instalados painéis solares. Durante determinado período, existe um histórico conhecido de produção de energia.

Posteriormente, um empreendimento é construído no terreno vizinho. Em razão da altura e da posição da nova edificação, determinadas horas de incidência solar são eliminadas e a produção do sistema fotovoltaico sofre redução significativa.

Nesse cenário, o prejuízo deixa de ser apenas relacionado ao conforto, iluminação ou ventilação do imóvel. A interferência passa a apresentar também uma dimensão econômica potencialmente mensurável. Tecnicamente, seria possível comparar a produção histórica do sistema, identificar a área e os horários de sombreamento, estimar a quantidade de energia que deixou de ser produzida e calcular o impacto econômico correspondente.

Isso não significa, entretanto, que o proprietário dos painéis possua automaticamente um “direito adquirido ao sol” ou que toda construção que produza sombra seja ilícita.

Os próprios precedentes analisados exigem cautela nessa conclusão. Nos casos julgados pelo TJRS e pelo TJRJ existiam circunstâncias específicas relacionadas à irregularidade da construção ou à ilicitude da interferência. Portanto, permanece uma questão juridicamente mais complexa: qual seria a solução se a nova edificação estiver integralmente de acordo com as normas urbanísticas e devidamente licenciada? É justamente nesse ponto que a expansão da energia solar poderá produzir novas discussões judiciais.

A prova do prejuízo poderá ser determinante

Em eventual controvérsia envolvendo painéis fotovoltaicos, a prova técnica tende a assumir papel central. Entre os elementos que poderiam ser relevantes estão o projeto do sistema fotovoltaico, a data de sua instalação, o histórico de geração, a orientação e inclinação dos módulos, estudos de insolação e sombreamento, as características da nova edificação e uma simulação da geração que seria obtida na ausência da interferência.

A partir desses elementos, seria possível investigar não apenas a existência do sombreamento, mas também estabelecer eventual nexo causal entre a construção e a redução da geração de energia. O precedente do TJRJ reforça justamente a importância dessa abordagem técnica ao considerar imprescindível a perícia para aferir a extensão da interferência produzida pela construção vizinha.

O tema deveria integrar o Estudo de Impacto de Vizinhança?

A discussão suscita ainda uma questão que ultrapassa eventual litígio entre dois proprietários.

O impacto de um novo empreendimento sobre sistemas fotovoltaicos existentes no entorno deveria ser considerado no Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV? À medida que aumenta a quantidade de imóveis que produzem a própria energia, alterações relevantes na insolação do entorno podem deixar de representar apenas uma questão arquitetônica para assumir também consequências patrimoniais e energéticas.

Isso pode justificar uma reflexão sobre a conveniência de avaliar, durante o planejamento e licenciamento de determinados empreendimentos, a existência de sistemas de geração distribuída nas propriedades potencialmente afetadas e a intensidade do sombreamento que poderá ser provocado.

Não se trata de afirmar que atualmente exista, de forma geral, obrigação legal de preservar a geração fotovoltaica dos imóveis vizinhos. A questão é justamente perceber que a disseminação desses sistemas introduz uma nova variável na análise dos impactos produzidos pelas edificações.

E nas auditorias imobiliárias?

A mesma reflexão pode ser levada às operações imobiliárias e às auditorias jurídicas e técnicas.

Em determinados empreendimentos, uma due diligence poderia passar a considerar não apenas limitações urbanísticas tradicionais, servidões, confrontações e passivos ambientais, mas também a existência de sistemas fotovoltaicos relevantes nos imóveis vizinhos.

A análise preventiva poderia identificar eventual risco de conflito antes mesmo da aquisição do terreno ou da definição final do projeto. Da perspectiva inversa, quem pretende adquirir um imóvel para instalar um sistema fotovoltaico também pode ter interesse em avaliar o potencial construtivo dos terrenos vizinhos. Um imóvel atualmente ensolarado pode estar localizado ao lado de lote no qual a legislação urbanística permita futura edificação de grande altura.

Uma nova fronteira do direito de vizinhança

Os precedentes existentes demonstram que iluminação, ventilação e insolação não são elementos estranhos às discussões sobre direito de vizinhança. O TJRS já reconheceu a possibilidade de tutela diante de construção irregular prejudicial ao imóvel contíguo, enquanto o TJRJ destacou a necessidade de prova técnica para determinar a intensidade da interferência.

A geração fotovoltaica acrescenta, porém, uma nova dimensão ao problema: a possibilidade de transformar a perda de insolação em perda objetiva e economicamente quantificável de energia. Ainda será necessário observar como a jurisprudência brasileira enfrentará especificamente esses conflitos, sobretudo quando estiverem envolvidas construções regulares e devidamente licenciadas.

De todo modo, a questão merece atenção não apenas quando o conflito chega ao Judiciário. Ela também pode ganhar importância no planejamento de empreendimentos, no licenciamento urbanístico, nos Estudos de Impacto de Vizinhança e nas auditorias imobiliárias.

Com a expansão da geração distribuída, talvez a pergunta deixe gradualmente de ser apenas “a construção pode ser realizada?” para incluir uma segunda preocupação: quais impactos essa construção produzirá sobre a capacidade dos imóveis vizinhos de gerar a própria energia?

o texto, acima, reflete minha opinião como jurista!