Due Diligence Imobiliária para aquisição por Fundos de Investimento: a Certidão de ônus Reais não tem prazo fixo

Durante muitos anos, consolidou-se no mercado a prática de limitar a análise da certidão de ônus reais a um recorte temporal específico. Essa compreensão tem origem no Código Civil de 1916, vigente até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que previa, como regra geral, o prazo máximo de vinte anos para a aquisição da propriedade por usucapião:

“Aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé.”

A partir dessa lógica histórica, diversos profissionais passaram a adotar o entendimento de que a auditoria registral deveria se limitar, automaticamente, aos últimos 20 (vinte) anos.

Contudo, com a legislação atual, contudo, essa leitura merece revisão. O Código Civil de 2002 reduziu o prazo máximo da usucapião extraordinária para quinze anos, admitindo, inclusive, sua redução para dez anos em determinadas hipóteses.

Artigo 1.238 do Código Civil (2002)

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e boa-fé.”

Parágrafo único:

“O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Em razão disso, parte do mercado passou a sustentar que a análise da certidão de ônus reais poderia ser limitada a quinze ou até dez anos. Ocorre que, a legislação civil estabelece prazos aquisitivos, mas não impõe qualquer marco temporal rígido para a análise jurídica registral em procedimentos de due diligence.

Quando se trata de fundos de investimento, especificamente, essa cautela se torna ainda mais relevante. As normas editadas pela Comissão de Valores Mobiliários impõem aos administradores e gestores o dever de diligência e de adoção de todos os meios necessários para mitigar riscos e assegurar a segurança jurídica dos ativos adquiridos (CVM 175/2002, artigos 104 e 105).

Nesse contexto, a documentação imobiliária deve ser suficiente para demonstrar a higidez da cadeia dominial e a inexistência de contingências relevantes, não sendo juridicamente defensável uma auditoria limitada por um critério meramente temporal.

A prática confirma esse entendimento. Em um caso concreto, a certidão de ônus reais apresentada abrangia os últimos 20 (vinte) anos sem qualquer apontamento. Todavia, a certidão de desapropriação expedida pela Prefeitura de São Paulo revelou 4 (quatros) registros de desapropriação relacionados à passagem de tubulações da Petrobras.

A análise precisou retroagir cerca de 35 (trinta e cinco) anos, uma vez que o crescimento urbano inviabilizava a identificação precisa da localização das tubulações. Foram necessárias consultas diretas à companhia, que, ao final, confirmou que as tubulações se encontravam em terreno vizinho, informação essencial para a viabilidade de qualquer empreendimento no local.

Em outro caso, o imóvel pertencia a um município e todo o procedimento de alienação estava formalmente estruturado, inclusive com autorização legislativa. Contudo, a certidão indicava que o bem havia sido recebido por doação com encargos, sujeita à reversão automática em caso de descumprimento. A análise da escritura de doação revelou que uma das condições não havia sido cumprida, o que tornava juridicamente aplicável a cláusula de reversão, com impacto direto na validade da alienação.

Esses exemplos demonstram que a análise da certidão de ônus reais não pode ser limitada a dez, quinze ou vinte anos. A due diligence imobiliária, especialmente no contexto de fundos de investimento, deve ser guiada pelas informações efetivamente constantes nos documentos e pela coerência entre todos os elementos da auditoria. Não há atalhos seguros: quanto mais completa e integrada for a análise documental, maior será a segurança jurídica da aquisição e menor a exposição do fundo a riscos futuros.

Esse texto reflete apenas a minha opinião como jurista!