O Uso de Associações em Empreendimentos Logísticos: Organização, Gestão e Segurança Jurídica
- Leonardo Gonçalves
- 29 de mai.
- 2 min de leitura
O crescimento dos empreendimentos logísticos no Brasil, impulsionado pelo aumento do comércio eletrônico e da necessidade de armazenagem estratégica, tem exigido modelos de gestão mais eficientes e juridicamente seguros. Nesse contexto, a constituição de associações como forma de organização dos empreendimentos logísticos tem se mostrado uma alternativa viável e vantajosa, especialmente em empreendimentos multiusuários ou condomínios logísticos.
A associação de usuários é, na prática, uma entidade sem fins lucrativos, criada para representar os interesses comuns dos proprietários ou ocupantes (normalmente locatários) das unidades logísticas. Sua função vai desde a administração das áreas comuns, segurança, manutenção e limpeza, até a normatização da convivência, por meio de regimentos internos, manual de obras e convenções aprovadas pelos associados.
Uma das grandes vantagens do uso da associação, em comparação com o condomínio edilício previsto no Código Civil, é a flexibilidade contratual. Como a associação é regida por estatuto próprio, permite uma maior liberdade na definição de direitos e deveres dos associados, regras de rateio de despesas, penalidades e até mesmo critérios de admissão e exclusão, desde que observadas as normas legais e os princípios da boa-fé e da função social da propriedade.
Além disso, a associação pode facilitar a governança do empreendimento ao concentrar as decisões operacionais e administrativas em um único ente jurídico, o que favorece a negociação com prestadores de serviços, a contratação de seguros coletivos e o cumprimento de exigências legais e ambientais.
No entanto, é essencial destacar que a associação não substitui o condomínio edilício quando há divisão de edificações com frações ideais e uso exclusivo. Nesses casos, a associação pode coexistir com o condomínio, sendo responsável por aspectos complementares da gestão, desde que não haja conflito de competência.
Ademais, o proprietário deve ter extremo cuidado na elaboração do estatuto da associação, pois, em regra, o direito de voto e vedado aos ocupantes nesse tipo de operação. Essa vedação é importante para que o proprietário não perca o controle das despesas comuns, bem como possa cobrar de maneira efetiva o cumprimento das normas e regimentos do empreendimento.
Por isso, o contrato de locação ou subcessão deve estabelecer expressamente que o associado contribuinte (ocupante ou locatário) não terá direito a voto e deverá se submeter as obrigações estipuladas pela associação em prol do bem comum.
Por fim, a adoção da associação deve ser feita com atenção à sua validade jurídica e ao regime tributário aplicável, especialmente para evitar questionamentos quanto à obrigatoriedade de contribuições e à legalidade de suas deliberações.
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