A Lei nº 13.097/2015 e a Importância da Auditoria Jurídica Imobiliária: A Concentração dos Atos na Matrícula e o Princípio da Boa-Fé

A Lei nº 13.097/2015 trouxe um avanço significativo ao direito imobiliário brasileiro, ao introduzir o princípio da concentração dos atos na matrícula. Esse princípio estabelece que todos os atos e fatos jurídicos que possam afetar a propriedade de um imóvel — como ônus, restrições e ações judiciais — devem ser registrados na matrícula do bem. Assim, a matrícula passa a ser a fonte principal para verificar a situação jurídica do imóvel, conferindo maior segurança às transações.

No entanto, apesar desse progresso, a prática do mercado imobiliário ainda exige a realização de uma auditoria jurídica completa como medida de boa-fé. Isso ocorre porque nem todas as questões que podem impactar a segurança de uma transação estão necessariamente refletidas nos registros formais da matrícula. Aspectos como litígios em andamento, questões ambientais, urbanísticas ou eventuais fraudes podem não estar registrados de imediato, exigindo uma investigação mais abrangente. (Observação ao leitor: Sobre a importância da auditoria acessa agora meu Instagram e confira os vídeos tratando sobre casos reais de auditoria imobiliária: Leonardo Gonçalves (@leonardogoncalves.jus) • Fotos e vídeos do Instagram )

Essa necessidade é reforçada em precedentes como o REsp 1.116.639/DF, onde o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que a consulta superficial aos registros públicos pode não garantir total segurança jurídica. No caso, um imóvel cuja matrícula parecia livre de problemas estava envolvido em uma ação judicial não registrada, afetando a propriedade. O STJ decidiu que o adquirente, ao negligenciar uma auditoria mais detalhada, não podia alegar boa-fé simplesmente por ter consultado a matrícula.

Judith Martins, em seus ensinamentos sobre boa-fé, corrobora essa visão ao afirmar que "a boa-fé exige uma postura ativa e prudente do adquirente". Para ela, a confiança nos atos registrados não é suficiente; o comprador deve agir com cautela, adotando todas as medidas necessárias para garantir a segurança da transação. A boa-fé objetiva, segundo Martins, envolve a diligência proativa, indo além da simples consulta à matrícula, e compreende uma análise abrangente da situação do imóvel.

Portanto, embora a Lei nº 13.097/2015 tenha estabelecido a concentração dos atos na matrícula como um importante mecanismo de segurança, a auditoria jurídica imobiliária continua a ser uma prática fundamental para assegurar a boa-fé nas transações, complementando a análise dos registros públicos com uma investigação completa e diligente.

Bibliografia Indicada

Quer saber um pouco mais sobre esse tema, leia o livro da advogada Judith Martins " A boa-fé no direito privado: Critérios para a sua aplicação"

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